Жилой комплекс в 285 квартир в Парле (менее получаса езды от Мадрида) мог был бы стать идеальной целью для инвесторов, которые ищут дешевую недвижимость в Испании. Но, к сожалению, две трети комплекса не приносят никакой прибыли, потому что оккупированы сквоттерами.
«Это происходит по всей стране», — сказал мэр города Хосе Мария Фрайле, который оценивает, что число официально сдаваемых квартир составляет около 100, но и не все их арендаторы платят в срок. «Люди потеряли работу, они не могут платить ипотеку или аренду, поэтому теряют и свои дома, что приводит к мощному наплыву сквоттеров».
Серое бетонное и оранжевое здания, покрытые разбитыми окнами и надписями граффити, находятся всего в 20 километрах от столицы Испании. Это лишь один из тысяч объектов, переданных «плохому» испанскому банку Sareb, после того как девелопер убрался из города два года назад, и недвижимость была изъята Bankia SA, кредитором, выдавшим на строительство комплекса 18 миллионов евро.
Распространение нелегальных съемщиков угрожает нарушить планы по спасению «плохих» банков, установленные Испанией, согласно стратегии Европейской комиссии по выкупу, чтобы получить назад 37 миллиардов евро от недвижимости. Sareb утверждают, что смогут продать 42500 домов, половину всего их имущества, в течение 5 лет, и стремятся к возвращению инвесторам 13-14% прибыли. Они предсказывают продажу активов в полтора миллиарда евро в этом году, цель, которую необходимо достигнуть для того, чтобы продемонстрировать инвесторам жизнеспособность операции.
Инвесторы насторожены
Съемщики, которые не платят аренду, могут повредить квартиры, а срок их эвакуации может растянуться на три года, что делает дома крайне непривлекательными для инвесторов, которые не могут рассчитать сколько времени и денег им понадобится для того, чтобы привести недвижимость в годный для продажи или аренды вид.
«Фонды недвижимости могли бы быть заинтересованы в приобретении имущества Sareb, но им нужны ликвидные активы, с которыми они могли бы делать то, что им нужно», — говорит Фернандо Родригез де Акуна Мартинез, партнер в мадридском агентстве недвижимости Acuna & Asociados. «Они не хотят никаких дополнительных сложностей или такую недвижимость, которую они не смогут продать из-за того, что она оккупирована сквоттерами».
Он говорит, что банки могут приводить в негодность лифты или убирать лестничные пролеты с целью помешать сквоттерам занимать здания целиком. Сквоттерство распространилось после того, как в ходе кризиса недвижимости в 2007 году кредиторы изъяли тысячи объектов недвижимости у тех, кто уже не мог за них платить.
Гид сквоттера
Представитель испанского Министерства общественных работ, который решил остаться инкогнито, заявил, что правительство не ведет официальной статистики незаконно занятых домов.
Если же организация, известная как Okupatutambien («Тоже становись сквоттером!»), добьется своего, то страну ждет массовая экспроприация заброшенной или переданной в чужие руки недвижимости для разрешения кризиса жилья.
Согласно 117-страничному «Гиду сквоттера», опубликованному в интернете этой организацией, на данный момент в Испании есть около трех миллионов пустых домов, то есть по 100 на каждого из 30 тысяч бездомных. Эта цифра растет небывалыми темпами по мере того, как экономика разрушается, а безработица, уже достигшая 26.3%, продолжает расти.
Гид советует будущим сквоттерам как им следует занимать квартиры так, чтобы собственник и власти не имели права эвакуировать их. Они также представляют бесплатные консультации в своем офисе в центре Мадрида на предмет того, как проводить электричество и воду и как вести себя с полицией. Организация отказалась от того, чтобы давать интервью для статьи Bloomberg News.
Замки с суперклеем
Согласно гиду, сквоттеры должны занимать только пустые площади и следить, чтобы не попасться владельцам или властям во время взлома, так как в этом случае они могут быть обвинены в краже. Попав внутрь, они должны закрыть замочные скважины суперклеем или сменить их, чтобы владелец не смог зайти внутрь.
Если сквоттеры могут доказать, что были внутри несколько дней, не покидая его, то такую недвижимость могут воспринимать как их владение, и законному владельцу остается только путь долгих судебных тяжб.
Следы этой тактики заметны и в Парле, где арабская музыка, сушилки для одежды и детские коляски заполняют коридоры и публичные пространства. Стальные двери, защищавшие счетчики с водой и электричеством, выбиты, их замки вырваны. Лестницы, забитые мусором, забаррикадированы кирпичом.
Как говорит Алекси Енэ, безработный из Румынии, который официально снимает однокомнатную квартиру на третьем этаже за 280 евро, здание стало постепенно приходить в упадок за последние два года после появления сквоттеров, когда девелоперы оставили эту недвижимость.
Девелопер исчезает
С момента исчезновения UNIFO SA, девелопера, построившего жилой комплекс Calle Toledo 15, мэрия пыталась договориться с жильцами, чтобы можно было получать хотя часть арендного дохода с собственности. Представителей из UNIFO найти оказалось невозможно, да и сама компания не подавала деклараций о доходе с 2008, а телефоны ее отключены.
«Сквоттерам очень просто выбирать своей целью дома, которыми уже владеют банки, и рассматривать их как свои», — говорит Хуан Вийен, глава отдела ипотеки крупнейшего в Испании ресурса по недвижимости Idealista.com. Согласно AFES, ассоциации из Мадрида, которая консультирует владельцев недвижимости по тому, как реструктурировать свою ипотеку и не лишиться собственности, банки уже взыскали в свою пользу более 400 тысяч объектов недвижимости с 2007 года.
В августе в ответ на политическое давление испанцев, которые больше не могут позволить себе взять ипотеку, правительство изменило закон, чтобы арендодателям стало проще получать назад свою собственность из рук арендаторов-неплательщиков. Целью правительства было сделать доступным больше недвижимости для съема.
Не подсчитываемый ущерб
Вийен утверждает, что закон не сделал особой погоды.
«Как только кто-то проникает внутрь, но не платит, финансовый ущерб становится невозможно подсчитывать», — сказал он во время интервью в Мадриде. «Банки не могут следить за всей своей собственностью, чтобы никто не влез туда. Вряд ли у такого дома будет стоять двухметровый парень с бейсбольной битой, чтобы остановить сквоттеров, в отличие от домой обычных владельцев».
Сквоттеры так же испытывают на себе «Комплекс Робин Гуда», говорит Вийен, имея в виду тот факт, что национализированные испанские банки выглядят в глазах общества злодеями, т.к. их выкупило правительство за 40 миллиардов евро, а они все равно изымают имущество и оставляют домовладельцев на улице.
Сам по себе объем
«Что отличает Испанию от остальных стран, так это количество пустых домов в сравнении с экономической ситуацией», замечает Акуна.
Все это является наследием испанского строительного бума, во время которого, согласно отчету банка Cajamar, строилось по 675 тысяч домов в год в период с 1997 по 2006 год. Это больше, чем во Франции, Германии и Великобритании вместе взятых. Строительная лихорадка привела к тому, что в стране образовался излишек примерно в два миллиона домов, и потребуется от 7 до 13 лет для полного их использования, говорит Акуна. Он также считает, что проблема станет только хуже по мере ослабления экономики.
По информации Банка Испании от 26 марта, следующая после 2008 года рецессия в Испании продолжается в первом квартале этого года на фоне слабого внутреннего спроса. Премьер-министр Мариано Рахой в прошлом месяце заявил, что экономика скорее всего сократит свои объемы больше, чем на прогнозированные 5%, т.к. сильнейшие меры по ужесточению экономии подрывают возможный во второй половине года экономический рост.
Международный Валютный Фонд исходит из того, что экономика сократится на 1,6% в этом году, а безработица достигнет пика в 27%. Стандартный испанский индекс IBEX 35 упал недавно на 1,2% в ходе торгов в Мадриде, продолжая свое общегодовое падение на 3.7%.
Вариант с арендой
Официально снимать жилье не может позволить себе достаточно большая часть населения, считают в Alquiler Seguro, мадридской риэлтерской компании. Даже после того, как число доступных для аренды домов выросло на 17% в прошлом году, понижая цены примерно на 5%, количество потенциальных квартиросъемщиков, которые не смогут платить свою аренду, оценивается компанией почти в одну треть.
«Расширение сквоттерства подогревается тем, что люди потеряли свою работу и больше не могут иметь доступа к социальным бонусам», — сказал Акуна. «Это не профессиональные сквоттеры, антикапиталисты или маргиналы. Это просто люди, у которых нет другого выхода и которым нужна крыша над головой».
Фрайле, мэр Парлы, соглашается: «Эти люди обращаются к сквоттерству, потому что у них нет других вариантов», — сказал он во время интервью в Мадриде. «Это социальная проблема высочайшей серьезности, происходящая по всей Испании».
Он заявил, что хотя и понимает, какие экономические проблемы это может создать, пока он не намерен насильно эвакуировать людей из здания.
«Сареб должны будут в итоге как-то выставить на продажу этот актив, но на данный момент это слишком опасно».
Источник: Рабкор.ру
